房屋抗震性能鑒定依據和適用范圍規定如下：
1、依據《建筑工程抗震設防分類標準》GB 50223確定房屋的抗震設防類別。
2、依據《建筑抗震鑒定標準》GB 50023和《建筑抗震設計規范》GB 50011及委托方的要求，確定房屋的后續使用年限和抗震鑒定方法。
3、依據《蒸壓灰砂磚砌體結構設計與施工規程》CECS 20:90進行蒸壓灰砂磚砌筑房屋的抗震鑒定。
4、依據《建筑抗震設計規范》和《中國地震動參數區劃圖》GB 18306確定抗震設防烈度和設計基本地震加速度值。
5、根據巖土勘察報告確定場地類別,臨近房屋的巖土勘察報告資料可作參考。
6、房屋抗震鑒定的適用范圍：
1）接近或超過設計使用年限需要繼續使用的建筑；
2）原設計未考慮抗震設防或抗震設防要求提高的建筑；
3）需要改變結構的用途和使用環境的建筑；
4）其他有必要進行抗震鑒定的建筑。

抗震鑒定分為兩級，第一級鑒定以宏觀控制和構造鑒定為主進行綜合評價，第二級鑒定以抗震驗算為主結合構造影響進行綜合評價。宏觀控制和構造鑒定的基本內容和要求應符合《建筑抗震鑒定標準》第3.0.4條的規定。

房屋應根據實際需要和可能，確定其后續使用年限，不同的后續使用年限，其抗震鑒定應按下列要求進行：
1、后續使用年限30年的房屋（A類建筑）的抗震鑒定，當符合第一級鑒定的各項要求時，建筑可評定為滿足抗震鑒定要求，不再進行第二級鑒定；當不符合第一級鑒定要求時，除標準有明確規定的情況外，應由第二級鑒定做出判斷。

2、后續使用年限40年的房屋（B類建筑）的抗震鑒定，應檢查其抗震措施和現有抗震承載力再作出判斷。當抗震措施不滿足鑒定要求而現有抗震承載力較高時，可通過構造影響系數進行綜合抗震能力的評定；當抗震措施鑒定滿足要求時，主要抗側力構件的抗震承載力不低于規定的95%、次要抗側力構件的抗震承載力不低于規定的90%，也可不要求進行加固處理。

3、后續使用年限50年的房屋（C類建筑）的抗震鑒定要求與現行國家標準《建筑物抗震設計規范》GB 50011達到相同的設防目標，應按《建筑物抗震設計規范》的要求進行抗震鑒定。

4、灰砂磚砌體的房屋應按《蒸壓灰砂磚砌體結構設計與施工規程》CECS 20:90的要求進行抗震鑒定。